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9月以(yi)來，房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)活躍(yue)度有(you)所提升(sheng)，二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)呈(cheng)(cheng)現(xian)同比(bi)、環比(bi)雙升(sheng)態(tai)勢，新房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)則呈(cheng)(cheng)現(xian)分化(hua)格(ge)局。作為(wei)全國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)“風向(xiang)標”，北(bei)京(jing)、上海、深(shen)圳等一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)此前進一(yi)步調(diao)整優化(hua)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)政策，為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)帶來積(ji)極(ji)預期，加速激發潛在需求。國(guo)慶(qing)中秋假(jia)期，核心城(cheng)市(shi)(shi)(shi)優質項目保持了一(yi)定(ding)的熱度，北(bei)京(jing)、上海、深(shen)圳等城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新房(fang)(fang)網簽面積(ji)同比(bi)實現(xian)增長。黨的二十屆四中全會提出，推(tui)動房(fang)(fang)地產(chan)高質量(liang)發展(zhan)。房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)未(wei)來將如何變(bian)化(hua)？
穩預期仍是關鍵
今年(nian)三(san)季度(du)以來，各地區各部門因城(cheng)施策，繼(ji)續出(chu)臺(tai)政(zheng)(zheng)(zheng)策推動房地產市場止跌(die)回穩。據中指研(yan)究院(yuan)監測，截至10月28日，今年(nian)有超(chao)200個省(sheng)市縣出(chu)臺(tai)政(zheng)(zheng)(zheng)策超(chao)510條(tiao)。由于(yu)當(dang)前多數城(cheng)市已(yi)放開限制性政(zheng)(zheng)(zheng)策，政(zheng)(zheng)(zheng)策優化頻次有所(suo)放緩，三(san)季度(du)出(chu)臺(tai)政(zheng)(zheng)(zheng)策超(chao)120條(tiao)，較二季度(du)的175條(tiao)有所(suo)降低。
從(cong)政策(ce)方(fang)向來看，中央及地(di)方(fang)主要圍繞(rao)城市更新(xin)、激活需求、優化供(gong)給、構建房地(di)產發展(zhan)新(xin)模式等(deng)方(fang)面釋放積極信號(hao)并落地(di)具(ju)體政策(ce)。
8月以來，北(bei)京(jing)、上海、深(shen)圳(zhen)相繼(ji)優化調整限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)，蓄力“金九銀十”。具(ju)體來看，北(bei)京(jing)符(fu)合條件(jian)的(de)(de)居民家(jia)(jia)(jia)庭(ting)，在(zai)五環外購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)套數；上海符(fu)合條件(jian)的(de)(de)居民家(jia)(jia)(jia)庭(ting)在(zai)外環外購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)套數，上海青浦區(qu)(qu)9月19日出臺新(xin)政(zheng)(zheng)，明確(que)社保或個(ge)稅(shui)(shui)未(wei)滿1年(nian)的(de)(de)非(fei)本市戶籍家(jia)(jia)(jia)庭(ting)可(ke)通過人(ren)(ren)才(cai)綠色通道(dao)申報購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)資格(ge)，放(fang)松本區(qu)(qu)符(fu)合條件(jian)人(ren)(ren)才(cai)的(de)(de)限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)；深(shen)圳(zhen)放(fang)寬限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)區(qu)(qu)域，符(fu)合條件(jian)的(de)(de)居民家(jia)(jia)(jia)庭(ting)，在(zai)非(fei)核(he)心區(qu)(qu)購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)套數，社保或個(ge)稅(shui)(shui)不(bu)滿1年(nian)的(de)(de)非(fei)本市戶籍居民家(jia)(jia)(jia)庭(ting)，在(zai)非(fei)核(he)心區(qu)(qu)購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)2套，鹽田區(qu)(qu)、大(da)鵬新(xin)區(qu)(qu)放(fang)開限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)。同時(shi)，3個(ge)城市均明確(que)成(cheng)年(nian)單身人(ren)(ren)士(shi)按照居民家(jia)(jia)(jia)庭(ting)執行商品住房(fang)限(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)。
另外，上海、深(shen)圳明確在利率定(ding)價(jia)機制方面不再(zai)區分首套(tao)住房(fang)(fang)(fang)和二套(tao)住房(fang)(fang)(fang)，這也可以降低(di)購(gou)房(fang)(fang)(fang)利息支出(chu)，降低(di)購(gou)房(fang)(fang)(fang)成本。
業內專家(jia)預(yu)計(ji)，四季度政策(ce)將(jiang)持續(xu)圍(wei)繞穩定預(yu)期、激活(huo)需求(qiu)、優化供給落實支持舉措。
中指研究院(yuan)華南分院(yuan)研究主管陳雪(xue)強認為，預(yu)期直接影響(xiang)購(gou)房者的消(xiao)費意愿(yuan)和企業的投(tou)資情緒，穩定預(yu)期是(shi)當前推動市場止跌回穩的關鍵(jian)，預(yu)計未來將(jiang)有更多政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)舉(ju)措(cuo)發(fa)力。北(bei)京、上海、深(shen)圳相繼優(you)化限制性政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)后，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)仍具(ju)備優(you)化空(kong)間，如進(jin)一步降低(di)首付(fu)比例(li)、優(you)化人才限購(gou)等；各地(di)預(yu)計在房貸利率、公積金貸款(kuan)、購(gou)房補貼等方面繼續加(jia)大優(you)化力度；加(jia)大“房票安置”力度推進(jin)城(cheng)中村改造，釋放增量購(gou)房需求，也是(shi)各地(di)持續落實需求端政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的重(zhong)要方向(xiang)。
交易活躍度提升
隨著北京、上(shang)海、深圳等(deng)城市(shi)限購松綁，9月(yue)重(zhong)點城市(shi)市(shi)場(chang)活躍度(du)較8月(yue)有所提升，傳統(tong)“金九(jiu)”熱度(du)顯現。
中原地產(chan)數據顯(xian)示，9月，北京二手住(zhu)宅網(wang)簽(qian)15629套(tao)(tao)，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)17.7%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)17.2%，創6個(ge)月以來(lai)新高；新房住(zhu)宅網(wang)簽(qian)3464套(tao)(tao)，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)7.04%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)10.49%。上(shang)(shang)(shang)(shang)海二手房網(wang)簽(qian)成(cheng)交量20389套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)2.4%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)27.89%；新房網(wang)簽(qian)成(cheng)交面積54.5萬平方米(mi)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)增長35.9%，同比(bi)(bi)增長18.5%。深圳(zhen)一手住(zhu)宅網(wang)簽(qian)3087套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)43.5%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)32.7%；二手住(zhu)宅網(wang)簽(qian)4546套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)8.9%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)42.5%。
不(bu)過，10月(yue)熱(re)度又有所下滑(hua)。麟評居住大(da)數據研(yan)究院監測，10月(yue)（截至10月(yue)26日），重點城市二手房(fang)、新房(fang)成交量分別較(jiao)去年同(tong)期下降25%、28.1%。
中原地產首席分析師(shi)張大偉認為，北京、上海(hai)、深圳均(jun)采用(yong)“分區域梯度(du)放(fang)松”的限購策略，兼(jian)顧市(shi)場穩定(ding)與需求(qiu)釋放(fang)。當前樓市(shi)復蘇仍處于“政策傳導期(qi)”，9月數據已顯(xian)現積極信號，但庫存高企、信心(xin)(xin)不足等問題仍有待解決(jue)。從供(gong)給端看，上海(hai)、成都等城市(shi)9月新盤(pan)推(tui)盤(pan)量(liang)同比(bi)增長(chang)20%以(yi)上，高端改善性房源占(zhan)比(bi)提升至60%，有望滿足差異化(hua)需求(qiu)。從需求(qiu)端看，二(er)手房“以(yi)價(jia)換量(liang)”仍將持續(xu)，核(he)心(xin)(xin)城市(shi)掛牌量(liang)有望在2025年四季度(du)保持基本平穩。
深圳(zhen)(zhen)(zhen)貝殼研(yan)究院(yuan)數(shu)據(ju)顯示，深圳(zhen)(zhen)(zhen)樓(lou)市新政(zheng)落地(di)第二周，深圳(zhen)(zhen)(zhen)新房成(cheng)交熱(re)點從“單點爆發”走(zou)向“多點開花”。新政(zheng)落地(di)第一周，貝殼深圳(zhen)(zhen)(zhen)合作(zuo)門店新房認購項目套均總價為364萬元，新政(zheng)落地(di)第二周套均總價達到470萬元，環(huan)比上漲29%。
“這一(yi)變(bian)化背后是消費者出于改(gai)善(shan)需求(qiu)開始積極入市(shi)。”深圳貝(bei)殼研究院院長肖小平分(fen)析，新政(zheng)明確房貸利率(lv)不(bu)再區分(fen)首(shou)套(tao)住房和(he)二套(tao)住房，即購買(mai)二套(tao)住房也執(zhi)行首(shou)套(tao)住房貸款(kuan)利率(lv)3.05%，在這一(yi)政(zheng)策驅動(dong)下，有(you)改(gai)善(shan)需求(qiu)的(de)群體陸續入場，推動(dong)了整體需求(qiu)向更高(gao)品質、更高(gao)總(zong)價的(de)房源(yuan)傾(qing)斜，最終帶動(dong)了套(tao)均總(zong)價上漲。
在杭州，9月有(you)40個(ge)項目(mu)入(ru)市(shi)，其中一(yi)半是首次開盤，且大多是主城區優質項目(mu)，“高端局(ju)”競爭(zheng)激烈。“一(yi)線(xian)城市(shi)已先后放寬(kuan)樓市(shi)限購，這股政策暖風也讓市(shi)場(chang)對杭州后續的政策調整(zheng)抱有(you)一(yi)定期(qi)待。”杭州貝殼研究院院長上官劍說，不過(guo)，目(mu)前開發商推出的房源量較少，基本是小(xiao)步快走(zou)的節奏(zou)，市(shi)場(chang)有(you)一(yi)波小(xiao)行情。
國慶中秋假期核心城市優質項(xiang)目(mu)保持較(jiao)高熱(re)度。“9月底(di)開發商推(tui)盤節奏已有(you)所(suo)(suo)加(jia)快，疊加(jia)國慶中秋期間房企促銷力度加(jia)大(da)，推(tui)出特價(jia)房源、贈送車位、家裝補貼以及保價(jia)等一系列營銷活動，核心城市或優質項(xiang)目(mu)熱(re)度較(jiao)節前有(you)所(suo)(suo)回升(sheng)。”中指研究(jiu)(jiu)院指數研究(jiu)(jiu)部總(zong)經(jing)理曹(cao)晶(jing)(jing)晶(jing)(jing)介紹。
多管齊下促消費
三季度(du)以(yi)來，各地通過優(you)化(hua)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、購房(fang)(fang)(fang)補貼等措施，持續(xu)促進(jin)住房(fang)(fang)(fang)消費(fei)。上(shang)海、青島等地較大幅(fu)度(du)提升(sheng)符合條件的購房(fang)(fang)(fang)者公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)上(shang)限，上(shang)海多孩家庭(ting)首套房(fang)(fang)(fang)購買二星及以(yi)上(shang)新建(jian)綠色建(jian)筑住房(fang)(fang)(fang)的，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)上(shang)限可提高至(zhi)216萬元；北京優(you)化(hua)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)首套房(fang)(fang)(fang)認定標準，提高二套房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)上(shang)限至(zhi)100萬元，下調二套房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金首付(fu)比例至(zhi)30%，并將繳存一年可貸(dai)(dai)額度(du)由(you)10萬元提高至(zhi)15萬元。
各地購房補貼力(li)度也在加大，尤(you)其是針對多孩家庭(ting)等(deng)特(te)定人群進(jin)行(xing)較大額度的補貼。浙江衢州對三孩家庭(ting)購買120平方米以(yi)上(shang)住房的補貼20萬(wan)(wan)元(yuan)；湖南岳陽針對三孩及(ji)以(yi)上(shang)家庭(ting)，以(yi)所購住房20平方米的金額作為(wei)獎勵，為(wei)10萬(wan)(wan)元(yuan)至(zhi)20萬(wan)(wan)元(yuan)。
不(bu)少房(fang)(fang)地產(chan)企業在(zai)“金九銀(yin)十”節(jie)點推出(chu)(chu)促銷活動。據(ju)悉，龍湖(hu)集(ji)團(tuan)提供(gong)額外九九折補貼、教(jiao)師專享九七折、車(che)位團(tuan)購、直播間優惠(hui)等多(duo)重優惠(hui)政(zheng)策(ce)。旭輝集(ji)團(tuan)旗下多(duo)個(ge)項目分(fen)別推出(chu)(chu)限(xian)量特惠(hui)房(fang)(fang)送(song)家(jia)電、買(mai)房(fang)(fang)送(song)車(che)位、購房(fang)(fang)享折扣、一口價房(fang)(fang)源及封窗家(jia)電禮包等活動。
“加大(da)房展(zhan)會、購(gou)房節(jie)等時間節(jie)點對(dui)住(zhu)房消(xiao)費的促進作(zuo)用非常(chang)重要(yao)。將文(wen)旅流量、節(jie)日(ri)人氣(qi)流量、消(xiao)費旺季與住(zhu)房促銷結(jie)合(he)(he)起來不失為一(yi)種有效(xiao)的假(jia)期(qi)經濟模式。”廣東省住(zhu)房政策研(yan)究中(zhong)(zhong)心首席研(yan)究員李宇嘉建議，開(kai)發商要(yao)把(ba)質優價廉(lian)的好產品拿出來，中(zhong)(zhong)介機構(gou)、裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)等企(qi)業(ye)可以和開(kai)發商合(he)(he)作(zuo)，一(yi)站式解決(jue)購(gou)房者買房、過(guo)戶、裝(zhuang)修(xiu)等需求(qiu)。
展望后市，58安居客研究院院長張波(bo)表(biao)示，多(duo)政(zheng)策推(tui)動房地(di)產市場止跌回穩。從(cong)中(zhong)長期(qi)來看(kan)，保(bao)障(zhang)性住(zhu)房再貸款(kuan)落地(di)進度有望加(jia)快，疊加(jia)城中(zhong)村改(gai)造貨幣化安置釋放的需(xu)求(qiu)，都將為市場注入新動能(neng)。
“對于購房者而言，當前市場處于‘政策(ce)紅(hong)利窗口’，核心城市外圍區域、次新二(er)手房及品牌房企優質項目具備較高性價比。”張大偉(wei)說。（本文(wen)來源：經濟(ji)日報(bao)作(zuo)者：中國(guo)經濟(ji)網記者李方(fang)）
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