多(duo)政策推動房地產(chan)市場止(zhi)跌回穩
2025-11-02 06:30:21 來源： 中國(guo)經濟(ji)網-《經濟(ji)日(ri)報》
9月以來(lai)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)活躍度有(you)所提升，二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)呈現(xian)同比(bi)、環比(bi)雙升態勢，新(xin)(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)則(ze)呈現(xian)分化(hua)格局。作為全國(guo)樓市(shi)(shi)“風向標”，北(bei)京、上(shang)海(hai)、深(shen)(shen)圳(zhen)等(deng)一線城市(shi)(shi)此前進一步調整優(you)化(hua)樓市(shi)(shi)政策，為房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)帶來(lai)積(ji)極預期，加速激發潛在需求。國(guo)慶中秋假期，核心(xin)城市(shi)(shi)優(you)質(zhi)項目保持了一定的(de)熱度，北(bei)京、上(shang)海(hai)、深(shen)(shen)圳(zhen)等(deng)城市(shi)(shi)新(xin)(xin)房(fang)(fang)網簽面積(ji)同比(bi)實現(xian)增(zeng)長。黨的(de)二十屆四中全會提出，推動房(fang)(fang)地(di)產(chan)高質(zhi)量發展。房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)未來(lai)將如(ru)何(he)變化(hua)？
穩預期仍是關鍵
今年(nian)三(san)季(ji)(ji)度以來，各地區各部門因城(cheng)施策(ce)，繼續出(chu)臺政(zheng)策(ce)推(tui)動房地產市場止(zhi)跌回穩(wen)。據中指研究院監測，截至10月28日，今年(nian)有超(chao)200個省市縣出(chu)臺政(zheng)策(ce)超(chao)510條。由于當前多數城(cheng)市已放開(kai)限制(zhi)性政(zheng)策(ce)，政(zheng)策(ce)優化頻次有所(suo)放緩，三(san)季(ji)(ji)度出(chu)臺政(zheng)策(ce)超(chao)120條，較二(er)季(ji)(ji)度的175條有所(suo)降低。
從政(zheng)策方向(xiang)來看，中央及地(di)(di)方主要(yao)圍(wei)繞城(cheng)市(shi)更新(xin)、激活需求、優(you)化供給(gei)、構建房(fang)地(di)(di)產發展新(xin)模(mo)式(shi)等方面釋放積極信號并落地(di)(di)具體政(zheng)策。
8月(yue)以(yi)來，北(bei)京(jing)、上(shang)(shang)海、深(shen)圳相繼優(you)化調整限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)政(zheng)策(ce)，蓄力“金(jin)九銀十”。具體(ti)來看，北(bei)京(jing)符(fu)合條件的(de)居(ju)(ju)(ju)民(min)家(jia)庭，在(zai)五環(huan)外(wai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)套(tao)(tao)數(shu)；上(shang)(shang)海符(fu)合條件的(de)居(ju)(ju)(ju)民(min)家(jia)庭在(zai)外(wai)環(huan)外(wai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)套(tao)(tao)數(shu)，上(shang)(shang)海青浦區(qu)9月(yue)19日(ri)出臺新(xin)政(zheng)，明確社保或個(ge)稅(shui)未滿1年(nian)的(de)非(fei)本(ben)市戶(hu)籍家(jia)庭可通(tong)過人(ren)才綠色通(tong)道申報(bao)購(gou)(gou)房(fang)(fang)資格，放松本(ben)區(qu)符(fu)合條件人(ren)才的(de)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)政(zheng)策(ce)；深(shen)圳放寬限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)區(qu)域(yu)，符(fu)合條件的(de)居(ju)(ju)(ju)民(min)家(jia)庭，在(zai)非(fei)核心(xin)區(qu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)不(bu)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)套(tao)(tao)數(shu)，社保或個(ge)稅(shui)不(bu)滿1年(nian)的(de)非(fei)本(ben)市戶(hu)籍居(ju)(ju)(ju)民(min)家(jia)庭，在(zai)非(fei)核心(xin)區(qu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)2套(tao)(tao)，鹽田(tian)區(qu)、大鵬新(xin)區(qu)放開限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)。同時(shi)，3個(ge)城市均明確成年(nian)單身人(ren)士按照居(ju)(ju)(ju)民(min)家(jia)庭執行商(shang)品住房(fang)(fang)限(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)購(gou)(gou)政(zheng)策(ce)。
另外，上海、深圳明確在利率定價機制方面(mian)不再區分首套(tao)(tao)住房(fang)(fang)和二套(tao)(tao)住房(fang)(fang)，這也可以降(jiang)低(di)購房(fang)(fang)利息支出，降(jiang)低(di)購房(fang)(fang)成本。
業內專家(jia)預(yu)計，四季度(du)政(zheng)策將(jiang)持續圍繞穩定預(yu)期、激活需求、優化供給落(luo)實(shi)支持舉措(cuo)。
中(zhong)指(zhi)研究院華南分院研究主管陳雪強(qiang)認為，預期(qi)直接影響購房者(zhe)的消費意(yi)愿和企(qi)業(ye)的投資情緒(xu)，穩(wen)定預期(qi)是當前(qian)推動市(shi)場(chang)止跌(die)回(hui)穩(wen)的關鍵，預計(ji)未來(lai)將(jiang)有更多政(zheng)(zheng)策舉措發力(li)。北京、上海、深圳相繼(ji)優(you)化限(xian)制(zhi)性(xing)政(zheng)(zheng)策后(hou)，政(zheng)(zheng)策仍具備優(you)化空間，如進(jin)一步(bu)降低(di)首付比例、優(you)化人才限(xian)購等；各地(di)預計(ji)在房貸(dai)利率(lv)、公(gong)積(ji)金貸(dai)款、購房補貼(tie)等方(fang)面繼(ji)續加大優(you)化力(li)度；加大“房票(piao)安置”力(li)度推進(jin)城中(zhong)村(cun)改造(zao)，釋放增量購房需求，也是各地(di)持(chi)續落實需求端政(zheng)(zheng)策的重要(yao)方(fang)向(xiang)。
交易活躍度提升
隨著北京、上(shang)海、深圳等城市(shi)限購松綁(bang)，9月重(zhong)點城市(shi)市(shi)場(chang)活躍度較8月有(you)所提升(sheng)，傳統“金九(jiu)”熱度顯現(xian)。
中原(yuan)地產數據(ju)顯示，9月，北京二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)15629套(tao)(tao)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)17.7%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)17.2%，創6個月以來(lai)新高；新房住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)3464套(tao)(tao)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)7.04%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)10.49%。上(shang)(shang)(shang)(shang)海二(er)手(shou)房網簽(qian)(qian)成(cheng)交量20389套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)2.4%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)27.89%；新房網簽(qian)(qian)成(cheng)交面(mian)積(ji)54.5萬平方米，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長35.9%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長18.5%。深(shen)圳(zhen)一手(shou)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)3087套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)43.5%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)32.7%；二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)(qian)4546套(tao)(tao)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)8.9%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)42.5%。
不(bu)過(guo)，10月熱度又有(you)所(suo)下(xia)滑。麟評居(ju)住大數據研(yan)究院監測，10月（截至10月26日），重(zhong)點城市(shi)二手房(fang)、新(xin)房(fang)成交量分別(bie)較去年同期下(xia)降25%、28.1%。
中原地產首席分析師張大偉認(ren)為，北(bei)京、上海、深圳均采用(yong)“分區域(yu)梯(ti)度(du)放松(song)”的限購策略，兼顧市場(chang)穩(wen)定與(yu)需求釋放。當前樓市復蘇仍(reng)處于“政策傳(chuan)導期”，9月數據已顯(xian)現積(ji)極信號，但(dan)庫存高企、信心不足等(deng)問題(ti)仍(reng)有(you)待解決。從(cong)供給端看(kan)，上海、成都等(deng)城市9月新盤(pan)推盤(pan)量(liang)(liang)同比增長(chang)20%以(yi)上，高端改善性(xing)房源(yuan)占比提升至60%，有(you)望滿足差(cha)異化需求。從(cong)需求端看(kan)，二手(shou)房“以(yi)價換量(liang)(liang)”仍(reng)將(jiang)持續(xu)，核心城市掛牌量(liang)(liang)有(you)望在2025年四季度(du)保持基本(ben)平(ping)穩(wen)。
深(shen)圳貝殼(ke)研究院(yuan)數據顯示，深(shen)圳樓(lou)市新政(zheng)(zheng)落地第二(er)周，深(shen)圳新房成(cheng)交熱點(dian)從“單點(dian)爆發”走(zou)向“多點(dian)開(kai)花”。新政(zheng)(zheng)落地第一周，貝殼(ke)深(shen)圳合作門店(dian)新房認(ren)購項目套(tao)均(jun)總價為364萬元(yuan)，新政(zheng)(zheng)落地第二(er)周套(tao)均(jun)總價達到470萬元(yuan)，環(huan)比上漲29%。
“這(zhe)一變(bian)化(hua)背后是消費者出于(yu)改善需(xu)求開始積(ji)極(ji)入市。”深圳貝殼研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長(chang)肖小平分析(xi)，新政(zheng)明確(que)房(fang)貸利率(lv)(lv)不(bu)再區分首(shou)套住房(fang)和(he)二(er)套住房(fang)，即購買二(er)套住房(fang)也執行首(shou)套住房(fang)貸款(kuan)利率(lv)(lv)3.05%，在這(zhe)一政(zheng)策驅(qu)動下(xia)，有改善需(xu)求的群體(ti)陸續(xu)入場，推動了整體(ti)需(xu)求向更(geng)高(gao)品(pin)質、更(geng)高(gao)總價的房(fang)源傾斜，最終帶動了套均總價上漲。
在(zai)杭(hang)州，9月有(you)40個項目入(ru)市(shi)，其中(zhong)一(yi)半是(shi)(shi)首次(ci)開盤，且大(da)多是(shi)(shi)主城(cheng)區優質項目，“高端局(ju)”競爭激(ji)烈(lie)。“一(yi)線城(cheng)市(shi)已先后放寬樓市(shi)限購，這股(gu)政(zheng)策(ce)暖風也讓市(shi)場(chang)對杭(hang)州后續的(de)政(zheng)策(ce)調整抱有(you)一(yi)定期待。”杭(hang)州貝殼研究院院長上官劍說(shuo)，不過(guo)，目前開發商推(tui)出的(de)房源(yuan)量(liang)較少(shao)，基(ji)本是(shi)(shi)小步快走的(de)節(jie)奏(zou)，市(shi)場(chang)有(you)一(yi)波小行情。
國慶中(zhong)秋假(jia)期核(he)心城市優質項(xiang)(xiang)目保持較高熱度(du)。“9月底開發商(shang)推(tui)盤節(jie)(jie)奏已有所(suo)加快，疊加國慶中(zhong)秋期間房(fang)企促銷力度(du)加大，推(tui)出特價(jia)房(fang)源、贈送車(che)位、家裝補貼以(yi)及保價(jia)等一系列營銷活動(dong)，核(he)心城市或優質項(xiang)(xiang)目熱度(du)較節(jie)(jie)前有所(suo)回升。”中(zhong)指研(yan)究院(yuan)指數研(yan)究部總經理(li)曹(cao)晶晶介紹。
多管齊下促消費
三季度(du)以來，各地通(tong)過優化(hua)(hua)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)、購房(fang)(fang)補貼等措(cuo)施，持(chi)續促進住房(fang)(fang)消(xiao)費。上(shang)海(hai)、青島等地較大幅度(du)提(ti)升符合(he)條(tiao)件(jian)的購房(fang)(fang)者公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)額(e)度(du)上(shang)限(xian)(xian)，上(shang)海(hai)多孩家庭(ting)首(shou)(shou)套(tao)房(fang)(fang)購買二星及以上(shang)新建綠色建筑住房(fang)(fang)的，貸(dai)款(kuan)(kuan)額(e)度(du)上(shang)限(xian)(xian)可提(ti)高至216萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)；北京(jing)優化(hua)(hua)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)首(shou)(shou)套(tao)房(fang)(fang)認定標準，提(ti)高二套(tao)房(fang)(fang)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)額(e)度(du)上(shang)限(xian)(xian)至100萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，下調(diao)二套(tao)房(fang)(fang)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金首(shou)(shou)付比例至30%，并將繳存(cun)一(yi)年可貸(dai)額(e)度(du)由10萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)提(ti)高至15萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。
各地購(gou)房(fang)補(bu)(bu)(bu)貼(tie)(tie)力(li)度也在加大(da)(da)，尤其是(shi)針對(dui)多孩(hai)家庭等(deng)特定人群進行較大(da)(da)額度的(de)補(bu)(bu)(bu)貼(tie)(tie)。浙(zhe)江衢(qu)州對(dui)三孩(hai)家庭購(gou)買120平方米(mi)以(yi)上住(zhu)房(fang)的(de)補(bu)(bu)(bu)貼(tie)(tie)20萬(wan)元；湖(hu)南岳(yue)陽針對(dui)三孩(hai)及以(yi)上家庭，以(yi)所購(gou)住(zhu)房(fang)20平方米(mi)的(de)金額作(zuo)為獎(jiang)勵，為10萬(wan)元至20萬(wan)元。
不少房(fang)地產企業在“金九銀十”節點(dian)推出(chu)(chu)促銷(xiao)活動。據悉，龍湖集團(tuan)提供(gong)額外九九折(zhe)補貼、教師(shi)專享九七折(zhe)、車位團(tuan)購、直播間(jian)優惠(hui)等(deng)多重優惠(hui)政策。旭輝集團(tuan)旗下多個項目分別推出(chu)(chu)限量特惠(hui)房(fang)送家電、買房(fang)送車位、購房(fang)享折(zhe)扣、一口價(jia)房(fang)源及封窗家電禮(li)包等(deng)活動。
“加(jia)大房(fang)(fang)展會、購(gou)房(fang)(fang)節(jie)等(deng)時間節(jie)點對住房(fang)(fang)消費(fei)的促進(jin)作用(yong)非常(chang)重要(yao)。將文(wen)旅流量(liang)(liang)、節(jie)日人氣流量(liang)(liang)、消費(fei)旺季與住房(fang)(fang)促銷(xiao)結合(he)起來(lai)不(bu)失為一種(zhong)有效的假期經(jing)濟模式(shi)。”廣(guang)東(dong)省住房(fang)(fang)政策研(yan)究(jiu)(jiu)中(zhong)心首(shou)席研(yan)究(jiu)(jiu)員李(li)宇嘉(jia)建議，開(kai)發商要(yao)把質優價廉的好產品拿出來(lai)，中(zhong)介機構、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)等(deng)企業可以(yi)和開(kai)發商合(he)作，一站(zhan)式(shi)解決購(gou)房(fang)(fang)者買房(fang)(fang)、過戶、裝(zhuang)修(xiu)等(deng)需求。
展望(wang)后市，58安居客(ke)研究院(yuan)院(yuan)長張波表示，多政策(ce)推動房地產市場(chang)止跌(die)回穩。從中長期(qi)來看(kan)，保障性住房再(zai)貸(dai)款落地進度有望(wang)加快，疊加城(cheng)中村改造貨幣化安置釋(shi)放的需求，都將為市場(chang)注入(ru)新動能。
“對于(yu)購房(fang)者而言，當前(qian)市場處(chu)于(yu)‘政策紅利(li)窗口’，核心城(cheng)市外(wai)圍區域、次新二手房(fang)及(ji)品牌房(fang)企優(you)質項目具備較高性價比。”張大偉說(shuo)。（本文來源：經(jing)濟(ji)日(ri)報作者：中國經(jing)濟(ji)網記(ji)者李方）
責任編輯：劉佩蘭
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